Genhusning eller ej?

Til højre finder du alle udgivelser fra projektet. 

Rapporten er udarbejdet som bilag i forbindelse med AlmenNets udviklingsprojektet: ”Genhusning eller ej?” Rapporten følger med som en uddybelse til AlmenVejledningens kapital 1: ”Dataanalyse af genhusningssager”. 

Hvor kapitlet i vejledningen fokuserer på selve de centrale resultater samt refleksion dertil, har denne rapport til formål at styrke det underlæggende
grundlag, som resultaterne og refleksionen er baseret på. Her får du altså den fulde gennemgang af udregninger, matematiske overvejelser, begrænsninger og alle datamæssige findings, der er fundet i forbindelse med dataanalysen.

For sammenhængens skyld anbefaler vi, at du læser rapporten fra start til ende. Har du behov for et overblik eller ønsker alligevel at hoppe direkte til et sted i rapporten, får du her en kort præsentation af, hvad du kan forvente i de enkelte kapitler:

Kapitel 2 – Om data
Kapitlet giver læseren et overblik over det grundlæggende datasæt, der i projektet er benyttet til at foretage analyse og konklusioner ud fra. Hvis du springer direkte til analysen uden at kende til de datamæssige begrænsninger, vil du kunne få en forkert antagelse og derved få en forkert forståelse af de udledte resultater. I sidste ende vil dette føre til, at du forstår resultaterne forkert. Afsnittet har derfor til formål at forklare, hvad data dækker over, og hvilke begrænsninger der herunder er. Yderligere afrundes kapitlet ved at gennemgå de mest centrale beregninger brugt i analysen for at skabe gennemskuelighed. Tilsammen klæder det læseren korrekt på til at kunne læse og forstå analysen og resultaterne.

Kapitel 3 – Datafiltrering
Hvor kapitel 2 kommer med det overordnet overblik på data, går kapitel 3 mere i dybden med de konkrete tilpasninger, der er foretaget i det oprindelige datagrundlag til før analysebrug. Kapitlet uddyber, hvad der i denne hensigt forstås ved en datafiltrering. Herefter gennemgås enkeltvis de benyttede filtreringer i analysen.

Kapitel 4 – Analyse
I dette kapitel præsenteres de konkrete udarbejdede tal i form af diagrammer og tabeller. Da vejledningen nøjes med at fokusere på de primære findings, er formålet med kapitlet nærmere at fremhæve alle findings, bemærkninger og statistiske trends, der ses i data. Yderligere er kapitlet opbygget således, at hvert afsnit repræsenterer en fordeling. Dette indebærer fem forskellige fordelinger inden for år, regioner, samlede boligudgifter og antal boliger til renovering.

Notat: Stikprøveundersøgelse af antagelse i dataanalysen
Efter projektets færdiggørelse, har der været behov for, at teste pålideligheden af en væsentlig antagelse af. Antagelsen er et fundament for analysen. 

Som nævnt i AlmenVejledningens kapitel 1 samt medfølgende datarapport, har det været nødvendigt at udforme en række antagelser til at imødekomme mangler i datasættet. Blandt andet er der i datasættet ikke opgivet antal genhusninger i renoveringssagerne, hvilket gør det problematisk at lave gennemsnitsberegninger, når vi ønsker at finde ud af, hvad en enkel genhusning koster. Den eneste mulighed har været at benytte antal boliger til renovering, men problematikken er, at hvis der ikke er foretaget fuld genhusning i renoveringssagen, bliver gennemsnitstallet lavere end det faktiske beløb og dermed misvisende.

Fordi datasættet er bredt, har vi på trods af sættets mangler forsøgt at imødekomme udfordringen med antagelsen, at jo dyrere renoveringsudgiften per bolig er, desto større må selve omfanget af renoveringen være, hvorfor behovet for fuld eller tilnærmelsesvis fuld genhusning må være til stede, hvis vi i forvejen ved, at der i renoveringssagen er foretaget genhusning. 

Baseret på denne antagelse er der foretaget en filtrering, der sorterer alle de dyreste renoveringssager med genhusning til, som havde en støttet, samlet renoveringsudgift på mere end 500.000 kroner. Igen var formålet at få sat et så pålideligt beløb som muligt på, hvad en enkel genhusning i gennemsnit koster. I dette notat har projektgruppen derfor testet, hvor præcis antagelsen er baseret på denne filtrering.

Det har i mange år været almindeligt at omtale genhusning som en omkostningsfyldt opgave, der lægger omkostninger på byggesager, som
i forvejen er presset på økonomien. Netop det økonomiske aspekt har fået mange til at fravælge genhusning, selvom det er almindeligt anerkendt,
at genhusning ofte er den bedste løsning for beboerne, når der er tale om helhedsplaner og andre større renoveringssager.

I de tidlige faser af projektet opstod derfor en undren omkring konsekvenserne ved genhusning i byggesager. Undringen gik på, om genhusning i virkeligheden kunne tænkes at have en så tilstrækkelig positiv effekt på byggesagsforløbet, at omkostningerne kan modsvares i besparelserne af byggesagsomkostningerne. I sådan et tilfælde er det måske mere korrekt at overveje: ”koster det noget at genhuse?” Tesen var, at blev der stillet tomme boliger til rådighed for en entreprenør i en renoveringssag, så måtte renoveringssagen kunne gennemføres nemmere og dermed billigere. - Men sådan en tese er meget svær at bevise.

I samarbejde med KUBEN Management A/S og NCC Danmark er der udarbejdet en case til at undersøge tesen. Læs mere i publikationen "Genhusning eller ej – økonomisk entreprenørperspektiv".

Hvis der er sundhedsskadelige faktorer i ét eller flere områder i en boligafdeling, skal det besluttes, om beboerne skal blive boende i deres oprindelige bolig, eller om de skal genhuses. Samtidig bør det overvejes, om en flytning af beboerne tillige kan være sundhedsskadeligt for beboerne – at ”blive revet op med rode”, så der kan også være argumenter for at undlade at genhuse. For at nå frem til en beslutning, skal der indledes en proces, hvor man i sine overvejelser må inddrage nogle forskellige forhold og omstændigheder.

Der er indsamlet viden i form af interviews og beskrivelser fra sundhedsfaglige personer, og der er indgået en aftale med BUILD om at samle kendt viden om helbredsrisici og sociale konsekvenser ved genhusning.

De sundhedsfaglige personer er overlæger og forskere, der eksempelvis via sit arbejde i en arbejdsmedicinsk klinik har indblik i de faktorer, der under byggerier kan påvirke os mennesker.

Materialet fra BUILD er vedlagt som en særskilt rapport, mens der er udtaget forskellige pointer i denne vejledning fra rapporten. Formålet er at belyse de eventuelle forbehold, man skal tage ved en genhusningssag. Det er forhold, der skal tages stilling til, både hvis der skal genhuses, og
hvis der ikke skal. Denne viden er indsamlet for at forstå, opdage og undervejs skabe beslutningsgrundlag vedrørende genhusning eller ej.

Læs mere om de sociale og helbredsmæssige faktorer i Vejledningen Genhusning eller ej? s. 22 - 39 og i rapporten fra BUILD "Valget om genhusning".

Hvis man skal genhuse flere hundrede familier i forbindelse med en større renovering, så kan behovet for en god planlægning ikke overvurderes.

Straks når ordet ”genhusning” nævnes, bør der overvejes en lang række af de detaljer, der kræves for at få en genhusningssag gennemført.

Det foreslås at opdele planlægningen i en række faser med delelementer i alle faser.

I den model, vi præsenterer, er processen opdelt i Forberedelsesfasen, Planlægningsfasen og i Gennemførelsesfasen. Herunder ses også en illustration af de enkelte hovedfaser samt deres indhold.

Se hæftet: ”Planlægning af en genhusningssag”, der vedlægges denne vejledning, hvis du har behov for en detaljeret planlægningsmodel til din genhusning. I hæftet uddybes de enkelte hovedfaser grundigt.

Som en del af planlægningsprocessen er der også udarbejdet en planche med de enkelte faser og vigtige nøgleord. Planchen kan bruges til at holde overblik og hænges op. Der er desuden udarbejdet en budgetmodel, som kan bruges ifm. genhusningssagen.

Du kan finde både hæftet, planchen og budgetmodellen i højre side.

Der er gennemført mange genhusninger i de senere år. Det var derfor naturligt, at vejledningen skulle opfølges med erfaringer baseret på en lang række cases. De beskrevne cases viser både en stor spændvidde i sagerne, men også den forskellighed og de ligheder, der er.

I alt er der indsamlet og beskrevet 22 genhusningssager i forbindelse med projektet. I hver af casene er der lagt fokus på renoveringsgennemførelsen, håndtering af genhusning samt de erfaringer og læring, der er blevet gjort. De første 21 cases har et særligt fokus på genhusningsgennemførelsen,
hvor den sidste case er en mere omfattende renoveringssag foretaget uden fuld genhusning. Her lægges i stedet vægt på gennemførelsen uden brug af genhusning.

Læs mere om de 22 cases og erfaringer heraf i Casekataloget i højre side.

AlmenNet har gennem årene udgivet en række publikationer og værktøjer om genhusning. Herunder finder du et overblik over udgivelserne.

Vejledning til genhusning
AlmenVejledning i genhusning er baseret på erfaringer fra en række forskellige boligorganisationer og tænkt som inspiration til dette samt hjælp til tolkning af lovgivningen. Vejledningen er derfor ikke en facitliste til genhusning, men et sted hvor der kan hentes erfaring fra andre genhusningsprojekter, og der er en masse gode inspirationskilder.

Der er udarbejdet en række skabeloner i forbindelse med vejledningen. Skabelonerne er lavet i Word eller Excel, så de kan downloades og tilpasses til jeres genhusningsprojekt. Vær opmærksom på, at skabelonerne i stort set alle tilfælde bør tilrettes, da de kan indeholde tekst, der er overflødig eller irrelevant for jeres projekt.

Find materialet her.

Genhusning - set med beboernes øjne
I 2015 udarbejdede KAB AlmenVejledningen Vejledning til Genhusning, som gav et komplet overblik over erfaringer, som var gjort ved genhusningsforløb i forbindelse med større renoveringsarbejder eller helhedsplaner. Undervejs blev arbejdsgruppen dog opmærksomme på, at vejledningen og eksisterende information kommer til kort, når det handler om formidling af beboernes rettigheder ved genhusning.

Materialet henvender sig til beboere, der står over for en helhedsplan eller større renovering. Her er en oversigt over materialet:

• AlmenHæftet 'Dine rettigheder ved genhusning'
• En PowerPoint præsentation
• Tre små film
• En PDF med en beskrivelse af processen ’Beslutningsprocessen – Set med beboernes øjne’.
• 2 slags postkort med huskeliste – Midlertidig og Permanent genhusning.
• En brugsvejledning til hvordan man kan bruge materialet.

Find materialet her.

Byggeven
Selvom AlmenHæftet Byggven ikke direkte omhandler genhusning, kan det være et godt supplement til ovenstående projekter. Byggeven hjælper beboervalgte og andre involverede beboere i renoveringen af en boligafdeling. Materialet klæder jer på til at tage aktiv del i den spændende og vigtige opgave, hvor meget sikkert vil være nyt. Byggeven giver overblik og hjælp undervejs. Brug denne projektside og hent også Byggeven som hæfte.

Find materialet her.

Her finder du de samlede slides fra AlmenNets lanceringsseminar d. 15.9.2022