Valg af målgruppe har stor indvirkning på udlejning, både hvad angår de fleksible udlejningskriterier og procedurerne for både førstegangsudlejning og genudlejning. Hvis boligselskabet har lagt sig fast på en relativt smal profil, indsnævrer det feltet af boligsøgende. Det betyder, at man undervejs kan opleve ikke at have den nødvendige tilslutning blandt de rette boligsøgende inden for konceptets rammer, og at kriterierne for udlejning derfor må revideres undervejs.

Fleksible udlejningskriterier versus almenboliglovens §3
Et seniorbofællesskab kan oprettes i henhold til almenboliglovens regler, hvor det etableres som, eller ommærkes til bofællesskab, eller det kan oprettes efter reglerne om fleksibel udlejning, hvor de boligsøgende, der opfylder kriterierne, får fortrinsret til boligerne. Det er BL’s vurdering, at mange eksisterende almene seniorbofællesskaber i dag er indrettet i almene familieboliger uden ommærkning til bofællesskaber og således i stedet lejes ud efter reglerne om fleksibel udlejning.

De fleksible kriterier for udlejningen skal godkendes af kommunen og tages op til revision hvert fjerde år. De må ikke indeholde kriterier, der indebærer, at der diskrimineres på baggrund af for eksempel etnisk oprindelse. I udsatte boligområder gælder særlige regler for fleksibel udlejning.

Ved fastlæggelse af kriterierne skal den ønskede sammensætning af beboerne afspejles i de fleksible udlejningskriterier. Kriterierne stilles op således, at den/de ønskede målgrupper har fortrinsret til boligerne i både førstegangs- og genudlejning. Jo mere afgrænset målgruppe, jo flere udlejningskriterier vil man typisk stille op, og jo bredere målgruppe, jo færre udlejningskriterier alt andet lige.

Udlejning af boligerne i bofællesskaber efter almenboliglovens §3 skal ske i henhold til den aftale, der indgås mellem kommunalbestyrelsen og boligselskabet om udlejningen. Boligerne udlejes således ikke i henhold til de sædvanlige udlejningsregler.

Udlejning af boligerne i bofællesskaber efter almenboliglovens §60 betyder, at det er udlejningskriterierne, som bestemmer, hvem der prioriteres. Hvordan sikrer man, at prioriteringen så også følger de fastsatte kriterier?

Ønsker boligselskabet en mangfoldig beboersammensætning, der appellerer til en bred gruppe af boligsøgende, vil der typisk være relativt få udlejningskriterier, og de vil primært koncentrere sig omkring alder. Førstegangsudlejningen vil derfor med fordel kunne følge førstegangsudlejningen af et almindeligt nybyggeri, hvor der sendes boligtilbud ud til de boligsøgende på bofællesskabets venteliste, der opfylder kriterierne, og hvor det er ventelistens anciennitet, der herefter bestemmer prioriteringen. I alle tilfælde bør krav til deltagelse i indledende infomøder, byggepladsbesøg og lignende forud for indflytning være så få som muligt for at undgå at snævre feltet ind.

I profilbofællesskaber med en mere smal målgruppe vil der oftest skulle lægges flere kræfter i at sikre, at de typisk flere udlejningskriterier reelt er forstået af de boligsøgende, så de ved, hvad de går ind til. Enten kan administrationen holde flere informationsmøder, eller den kan forklare bofællesskabets profil og fællesinteresser individuelt forud for opskrivning. Er der koblet en tidlig beboerproces på, vil der relativt tidligt typisk være en beboergruppe, som også kan hjælpe med det.

Uanset om det er boligselskabets administration, kommunen eller et beboervalgt eller udpeget udvalg i seniorbofællesskabet, der afgør, hvem der overholder kriterierne og må flytte ind, og hvem der må prioriteres frem for andre, er det vigtigt med 1) en tydelig og gennemsigtig udvælgelsesprocedure og 2) en kvalitetssikring af udvælgelsen i både førstegangsudlejningen og genudlejningen. Kvalitetssikringen kan ske via en ekstern revisor eller en administrativ ansat, så det sikres, at kriterierne altid overholdes.

Genudlejning
Jo færre og jo mere objektive udlejningskriterier, jo nemmere kan genudlejningen håndteres administrativt i lighed med en ’almindelig’ almen genudlejning, hvor bofællesskabets særskilte ventelistes anciennitet bestemmer, hvem der får boligtilbud.

Jo vigtigere det er at få ’de rette’ boligsøgende ind, som matcher et typisk smallere interessebåret fællesskab, jo større behov er der for en godkendelsesproces, der også inkluderer de nuværende beboere.

OBS: når der ikke er et udvalg fra seniorbofællesskabet involveret, eller der ikke er indlagt et ’se hinanden an på forhånd’-møde eller lignende, hvor begge sider af bordet kan vurdere, om boformen og det pågældende fællesskab er noget for dem, kan der ved en ’normal’ udlejning via ventelistens anciennitet være risiko for, at bofællesskabet alligevel ikke rigtig er noget for den nye beboer, eller at beboeren alligevel ikke rigtig er noget for bofællesskabet. Derfor er det vigtigt i denne udlejningsproces at skabe forventningsafstemning på anden vis. Eksempelvis ved at bofællesskabets ventelistemedlemmer altid inviteres med til afdelingsmøderne (dog uden stemmeret), til et årligt åbent hus-event i bofællesskabet eller til foredrag, ture eller andre løbende arrangementer.

Kommunal anvisning
Uanset om der udlejes via fleksible udlejningskriterier eller en aftale indgået mellem kommunen og boligselskabet, er det vigtigt indledningsvis at få afklaret kommunens anvisningsret til et bestemt antal ledige boliger i bofællesskaberne. Især i profilbofællesskaber med en alt andet lige mere homogen beboersammensætning skal kommunen tage hensyn til, at de anviste personer har en profil, der passer til det pågældende bofællesskab.