Fra mockup til vellykket helhedsplan

En helhedsplan for Langkærparken skulle bl.a. være med til at ændre på beboersammensætningen, men det gik ikke helt som ventet. Til gengæld har beboerne fået stor indflydelse på deres nye boliger og sagt farvel til problemer med skimmelsvamp. Forsøget i Tilst har fået stor indflydelse på dansk byggeri, mener forsker.

Foto: Thomas Brolyng Steen

Renoveringen af Langkærparkenden er et forsøgsprojekt som er støttet i regi af Den Almene Forsøgspulje, der har skabt ny viden om byggeri i den almene sektor. Artiklen er udarbejdet i samarbejde med Bolig- og Planstyrelsen. 

Var det en god idé at bruge tid, penge og kræfter på at lave en mockup? Svaret er både ja og nej – og afhænger af, hvem vi spørger. I denne historie går vi bag om Langkærparken i Tilst ved Aarhus. Langkærparken afsluttede i 2012 et forsøg med en mockup – en boligblok – som blev totalrenoveret. Erfaringerne skulle man bruge to år senere, da man gik i gang med en helhedsplan for Langkærparken.


Vores historie begynder dog meget tidligere. For her, hvor Langkærparken i dag skyder op, ti minutters kørsel fra Aarhus, lå i begyndelsen af 1900-tallet Torstilsgård, og på markerne ved gården dyrkede man roer og kartofler. Gården blev senere solgt til kommunen for at blive en del af den store Sønderjyllandsplan – en plan der skulle sikre omkring 60.000 boliger på rekordtid, fordi mange ønskede at flytte fra land til by.

En mockup

... er en model af et færdigt produkt til brug ved produktudvikling, design, undervisning, præsentation, designevaluering, promovering og lignende. En mockup er ikke nødvendigvis funktionsdygtig, men har den tilstrækkelig funktionalitet i forhold til slutproduktet, taler man også om en prototype. Kilde: Wikipedia

Denne artikel

... og video er lavet for AlmenNet – og med støtte fra Bolig- og Planstyrelsen.
Søren Hygum var som bestyrelsesmedlem med hele vejen, da Langkærparken blev renoveret 2014.

”Langkærparken er bygget i perioden fra 1969 til 1972 – og det gik stærkt. Og i dag ved vi, at kvaliteten måske ikke var den bedste i det oprindelige byggeri. Der var bl.a. problemer med indeklimaet, fugt og skimmelsvamp. Derfor var det nødvendigt med en totalrenovering – og det blev altså til den helhedsplan, vi begyndte på i 2014,” fortæller Søren Hygum, der har boet i Langkærparken i 26 år. Hygum har også været en del af bestyrelsen i mange år. I dag er han dog trådt tilbage.

En delvis renovering
Bestyrelsen og boligselskabet AL2Bolig besluttede derfor at lave en mockup og valgte at bruge en eksisterende boligblok til forsøget.

”Set i bakspejlet kan vi måske godt spørge os selv om, hvorfor vi lavede det forsøgs-projekt. Forsøgsblokken blev jo til en totalrenovering, de øvrige 34 boligblokke blev kun delvist renoveret. Vi havde måske også håbet, at håndværkerne kunne bruge de erfaringer, de fik fra forsøgsblokken, men eftersom de øvrige blokke kun blev delvist renoveret, så forsvandt noget af ideen,” siger Søren Hygum.

Helhedsplanen betød, at huslejen steg – og det drøftede man også i bestyrelsen.

”Vi tænkte, at når nu vi fik en huslejestigning, så ville det nok ændre lidt i beboersammensætningen. Men det skete ikke. Det er ingen hemmelighed, at vi gerne ville have tiltrukket andre beboere sådan at mixet blev større. Fx troede vi, at folk der solgte deres huse i området, ville flytte hertil i de store boliger, når de blev ældre,” siger Søren Hygum.

Men sådan gik det ikke helt.

Kunne ikke udlejes
I forbindelse med helhedsplanen blev der etableret tilgængelighedsboliger i fire blokke. To blokke fik små tilgængelighedsboliger, to andre fik store.

”Vi fik faktisk en del nye og ældre beboere i de små tilgængelighedsboliger. Men der var ingen ældre, der ville have de store lejligheder. Det betyder, at der i dag bor børnefamilier i de store tilgængelighedsboliger, for vi kunne ikke leje dem ud. Det er naturligvis dejligt med børnefamilier, men det var slet ikke tanken, at de skulle bo der. De er jo beregnet til mennesker med et handicap,” forklarer Søren Hygum.

I dag bor der børnefamilier i de boliger, der er tiltænkt ældre og handicappede.

Helhedsplanen bød også på andre overraskelser for bestyrelsen. Når man står med en helhedsplan, så er det vigtigt, at der er styr på infrastrukturen, understreger Søren Hygum.

”I starten tog vores afdelingsinspektør sig af opgaven med totalrenoveringen i forsøgs-blokken. Senere kom der en projektleder til. Men alt landede på deres bord. Udover kontakten til håndværkerne og beboerne, så havde de også opgaven med at forklare de psykisk syge beboere, at deres bolig skulle renoveres - og at de skulle flytte ud. Det var et kæmpe stort arbejde – og man skal være klar til at sætte ekstra ressourcer ind hurtigt. Man må aldrig undervurdere indsatsen med at inddrage beboerne,” siger han.

Bedre indeklima
I dag, flere år efter at renoveringen er slut, er de beboere, vi har talt med meget tilfredse med deres bolig. Og det billede genkender Søren Hygum.

”Jeg tror, at alle er glade for de nye boliger. Vi har fået et meget bedre indeklima og undervejs har beboerne også være inddraget i udformningen af deres bolig. Nogle har fx selv valgt fliser, andre har fået et større køkken og nogle har valgt at få fjernet en væg. Selv fik vi lavet om i vores badeværelse så der blev plads til en vaskemaskine,” slutter Søren Hygum.

Vi lærte meget
I AL2Bolig er man ikke helt på linje med alle Søren Hygums betragtninger. Selskabet mener, at det har været meget lærerigt at bruge tid, penge og kræfter på en mockup.

”Vi har tradition for at vi altid laver en mockup. Vi har lært utroligt meget af det projekt. Vi har bl.a. lært, at vi aldrig skal sige, at nu laver vi energibesparelser. Vi skal sige, at nu laver vi en renovering, hvor vi indtænker energibesparelser. Siger du det første, så tror beboerne ofte, at de alle sammen kan skrue mere op varmen – og samtidig få penge tilbage. Sådan er det ikke altid. I Langkærparken svinger energiforbruget med op til 300 procent i boligerne. Nogle bruger rigtig meget energi. Andre næsten ingenting. Med Langkærparken er vi også blevet bedre til at vurdere, hvor langt vi vil gå i en renovering og hvornår vi skal stoppe,” siger Peter Brix Westergaard, der er teknisk chef i AL2Bolig.



I videoen kan du møde Peter Brix Westergaard og høre mere om de erfaringer som AL2Bolig har gjort sig. I videoen har Westergaard også et bud på, hvorfor energiforbruget er så svingende.


Til glæde for andre
En anden som kender Langkærparken særdeles godt er Niels Haldor Bertelsen, der er seniorforsker ved Aalborg Universitet, Build. Niels var tilknyttet som rådgiver og forsker dengang man lavede forsøget med klimablokken.

”Forsøget var utroligt vigtigt. Ikke bare for Langkærparken, men for hele det danske byggeri. Jeg sidder i dag, flere år efter, og bruger erfaringerne fra Langkærparken til glæde for andre boligorganisationer og byggeparter. En af erfaringerne er, at hvis man laver et ”klumpudbud” så skal man huske at samle flere renoveringer i en læringskæde, hvor man udvikler det tværfaglige samarbejde. Når man har dette langsigtede og lærende perspektiv, så bliver resultatet super. Derudover lærte vi, at det er utroligt vigtigt at have beboerne med hele vejen igennem sagen i et ligeværdigt samarbejde,” slutter Niels Haldor Bertelsen.

Tekst: Kenneth Wöhlisfelt – kenneth@melgaard-wohlisfelt.dk
Foto: Thomas Brolyng Steen

Konklusion fra arbejdet med klimablokken

Klimablokkens beregnede energiramme ligger væsentligt under den ramme, som i dag gælder for lavenergiklasse 2020. Dette er opnået gennem en kombination af god isolering, høj grad af tæthed, styret ventilation med genvinding, solfangere og solceller.

Renoveringen har i runde tal kostet 30 mio. kr. inkl. moms. Cirka halvdelen heraf har været udgiften til den almindelige bygningsrenovering, mens den anden halvdel kan tilskrives lavenergi-initiativet. Var der blot blevet renoveret til standardenergiklasse havde udgiften været cirka 5 mio. kr. lavere. Denne merudgift på cirka 5 mio. kr. kan ikke hentes hjem via energibesparelser eller større huslejer.

Elproduktionen fra solcelleanlægget har levet op til forventningerne. Anvendelsen heraf harmonerer fint og på en enkel måde med blokkens fællesforbrug af el. Tagfladerne er velegnede til opsætning af solcelleanlæg i stor skala.

Kombinationen af solfangerandlæg og fjernvarme har både styringsmæssigt og teknisk givet en del udfordringer. Dette gælder f.eks. håndtering af overskydende energi fra anlægget, nedkøling på fjernvarmen, lagerkapacitet, samt mekanisk støj grundet temperatursvingninger.

Stripningen af blokken afslørede store utætheder horisontalt og vertikalt i bygningen. Tætning heraf har sammen med lydisolering af skillevægge og den nye klimaskærm betydet, at der ikke mere er lugtgener mellem lejlighederne, ligesom de tidligere støjgener stort set er elimineret.

Gennemførelse af sådanne pilotprojekter udsætter beboerne for mange gener og prøvelser. Beboernes positive medvirken tilskriver vi en omfattende informationsindsats. Individuel support for hver enkelt husstand, betydelig medindflydelse og individuelle valgmuligheder, et økonomisk fordelagtigt resultat for den enkelte lejer, samt positive beboere i blokken.